Análisis inmobiliario y de actividad edificadora de Villavicencio, Meta

Como parte de las acciones orientadas al cumplimiento de los objetivos del Observatorio Inmobiliario Catastral (OIC) y el apoyo a los procesos misionales del IGAC, el OIC ha realizado la gestión, concesión y análisis de información de interés para los actores participantes en la gestión catastral, así como los diferentes interesados en el seguimiento de la dinámica inmobiliaria a nivel país.

Desde el OIC se ha podido acceder y analizar a nivel general, la información administrativa relacionada con el mercado y la dinámica inmobiliaria a nivel general. A partir de los datos recopilados generados por las entidades externas al IGAC, asociada a las temáticas de interés del OIC, este grupo ha desarrollado y ejecutado procesamientos geográficos que han posibilitado la interrelación de dicha información con los predios existentes en la base catastral urbana del municipio de Villavicencio en el departamento del Meta. Las temáticas y las variables incluidas para la interrelación y el análisis catastral se presentan en la Tabla 1, indicando la fuente y su corte temporal respectivamente.

No.

1

Temática

Sector inmobiliario

Subtema

Avalúos comerciales

Fuente

Entidades financieras

Corte temporal

2019 - 2020

No.

2

Temática

Actividad edificadora

Subtema

  • Estadísticas de Licencias de construcción (ELIC)
  • Censo de edificaciones (CEED)

Fuente

  • DANE
  • DANE

Corte temporal

  • 2019 - 2020
  • 2020
Tabla 1. Información insumo para interrelación catastral y análisis

El procesamiento realizado, pretende relacionar la base catastral urbana del municipio de Villavicencio con la información contenida en la Tabla 1 a partir de su localización espacial. El proceso de interrelación espacial entre la base catastral y la información externa obtenida por el OIC, se obtiene mediante de la sobre posición e imputación de la información con la base catastral urbana.

Una vez realizado dicho proceso, se obtiene una base catastral urbana optimizada con la información de las fuentes externas, siempre y cuando estas hayan sido coincidentes a nivel espacial. Los resultados del procesamiento en términos de las coincidencias geográficas identificadas, se agrupan en los polígonos de la base catastral que tuvieron por lo menos una coincidencia geográfica con la información de cada temática, subtema, y aquellos que no tuvieron ninguna coincidencia.

De los 104.255 polígonos contenidos en la base catastral urbana del municipio de Villavicencio, 25.751 de estos tuvieron al menos una coincidencia geográfica con las temáticas y subtemas de análisis, los que representan el 24,7% del total de polígonos. De otro lado, 78.504 no tuvieron ninguna coincidencia geográfica, lo que equivale al 75,3% del total de polígonos del municipio.

Coincidencias cruce

De los 104.255 polígonos contenidos en la base catastral urbana del municipio de Villavicencio, Meta, 25.751 polígonos tuvieron al menos una coincidencia geográfica con las temáticas y subtemas de análisis, los cuales representan el 24,7% del total de polígonos. Como contrapartida, 78.504 no tuvieron ninguna coincidencia geográfica, cantidad que equivale al 75,3% del total de polígonos del municipio.

Licencias: Rural vs Urbano

El municipio de Villavicencio registra un numero de 1.347 licencias de construcción de forma agregada para los años de 2019 y 2020. Del total de licencias de construcción registradas en el municipio, 613 están enmarcadas en la zona urbana y 734 están enmarcadas en la zona rural, las cuales representan el 45,5% y el 54,5%, respectivamente.

Desarrollo de licencias por modalidad y destino

La información de modalidad y destino de las obras civiles asociadas a las licencias de construcción, permiten desagregar y obtener un mayor detalle del otorgamiento de licencias de construcción en el municipio.

La modalidad de construcción que tiene el mayor número de licencias otorgadas en el municipio es obra nueva, con 351 licencias, lo que representa el 57,26% del total de licencias. La modalidad que le sigue en términos de número de licencias otorgadas es demolición con 199, con el 32,46 % del total de licencias del municipio.

El destino de la licencia otorgada que con más frecuencia se identificó en el municipio fue vivienda con 316 licencias, lo que equivale al 51,55% del total. El segundo destino mas frecuente fue comercio con 49 licencias (7,99% del total).

A nivel de otorgamiento de licencias, la modalidad de obra nueva y el destino de vivienda reflejan a nivel general la tendencia que está presentando la dinámica inmobiliaria en Villavicencio, Meta, al participar en aproximadamente la mitad de las licencias de construcción otorgadas, respectivamente.

Valor metro cuadrado (Área avaluo comercial) por grupo de coincidencias

Con relación al valor de metro cuadrado, clasificado por las coincidencias de la base de terrenos urbana con las temáticas y subtemas mencionados, los inmuebles con avaluó y los inmuebles que además de contar con avalúo se encuentran en el perímetro de manzana con una obra de edificación censada, no presentan una diferencia significativa en términos de metro cuadrado. En el primer caso el valor de metro cuadrado promedio es $2.109.006 y en segundo es $1.922.419.

Valor metro cuadrado (Área avaluo comercial) por estrato

Al agrupar la información de avalúos por estrato socioeconómico, el que presenta el valor de metro cuadrado es el estrato 5, con un valor promedio de $6.175.448. En segunda y tercera posición en términos de metro cuadrado, se identifica el estrato 4 y el estrato 3, con un valor promedio $2.790.847 y $1.956.728, respectivamente.

Valor metro cuadrado (Área avaluo comercial) por manzana

A nivel general, los avalúos observados en el municipio agrupados por manzana convergen a un valor de promedio de $1.976.964 metro cuadrado construido, con una desviación estándar de $566.978. Esto significa que la mayoría de los valores promedio de metro cuadrado por manzana se encuentra entre $1.409.887 y $2.543.842.

Uso inmueble (según avaluo)

Los avalúos comerciales compartidos por las entidades financieras permiten tener una referencia del valor por metro cuadrado construido que el mercado inmobiliario reconoce en el municipio. A nivel del uso del inmueble y frente al número de avalúos a los que se tuvo acceso desde el OIC (259), el uso residencial tiene la mayor participación en el municipio, con 217 inmuebles que representan el 83,78% de número total de avalúos. El segundo uso de inmueble más frecuente identificado fue el uso comercial con 31 inmuebles que representan el 11,97% del total de avalúos.

Valor metro cuadrado por uso

Respecto al valor por metro cuadrado construido el uso comercial presenta el mayor valor reconocido por el mercado. En promedio, el valor de metro cuadrado construido para uso comercial es de $3.140.281, lo que también se refleja en el valor máximo de metro cuadrado para este uso frente a los demás, con $10.412.916.

El uso industrial presenta el segundo valor más alto en el municipio luego del uso comercial, con un valor de metro cuadrado de $2.045.069. Aparte del comercial, los demás usos presentan un valor promedio cercano a $2.000.000 aproximadamente.